全国范围内抵押贷款利率的“锚定变化”正在有序进行。
业内人士普遍认为，房贷利率改革可以为房地产市场的发展创造稳定的宏观经济环境，有助于促进房地产市场的健康发展，推动房地产市场化，有助于尽快建立房地产行业的长效机制。
最近，中央银行发布了《关于调整新发行商品房贷款利率的公告》(以下简称《公告》)，宣布从2019年10月8日起，新发行商品房贷款利率将按照最近一个月的市场报价利率(LPR)执行。这也被市场称为抵押贷款利率的“锚定变化”。
此前，从2015年10月24日至今，中国抵押贷款利率是通过上下浮动基准利率来确定的。抵押贷款基准利率为1至5年(含5年)4.75%，5年以上4.90%。
“没有投机空间”的监管基调保持不变
新政策表明，中央银行省级分行应按照“以市为本”的原则，在国家统一信贷政策的基础上，根据当地房地产市场形势的变化，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的高低利率。银行业金融机构应当根据每笔贷款的具体分值下限合理确定分值。
各银行实际发放的贷款利率可根据借款人的信用状况，根据贷款市场的报价利率，并考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等因素确定。
中国人民银行副行长刘国强8月20日在国务院例行政策简报会上透露，新的LPR形成机制不会降低抵押贷款利率。刘国强说，要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的立场，实行房地产长期管理机制，不要把房地产作为刺激经济的短期手段，确保差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率的基本稳定。
根据9月20日发布的新版LPR第二次报价，LPR一年为4.20%，五年以上为4.85%。与之前的值相比，一年期LPR已经连续两个月下跌，五年期LPR与上月持平。
“LPR 5年以上的提议将保持不变，这进一步反映了稳定当前利率的方向。”易居研究所智库中心研究主任严跃进表示，具体到房地产行业，LPR利率有下降趋势空，但不排除各地基点仍有小幅上升，最终定价利率也有小幅上升。
至于对家庭的影响，央行《公告》明确规定，第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR加60个基点。
市场参与者指出，2019年10月8日是定价基准转换日，这意味着抵押贷款利率锚汇率的下限是明确的。目前，全国许多地区抵押贷款利率的“锚定变化”正在有序推进，并取得良好进展，以确保新旧政策平稳过渡。
人民网房地产(People Net Real Estate)从各种渠道了解到，各地区的金融机构正在加快体制转型，一些地区的抵押贷款利率正在逐步转向“新版本”，并在不久的将来落地。
据悉，招商银行自9月5日以来一直在深圳测试新的个人住房贷款利率。
此前有媒体报道称，根据肇星银行深圳分行个人贷款经理的介绍，在新利率下，该行在深圳地区的第一和第二笔住房贷款的利率较上月同期LPR(8月20日over 5年期为4.85%)分别提高了30个基点和60个基点，利率分别为5.15%和5.45%。第一套利率和第二套利率分别为5.145%和5.39%，分别比原利率高0.005%和0.06%。
消息来源显示，北京方面也给出了新的贷款利率算法实施后的加息点。第一套利率不低于LPR加55个基点，第二套利率不低于LPR加105个基点。如果LPR在9月20日计算的期限为5年或更长，北京个人贷款的浮动下限为5.4%，第二套房的浮动下限为5.9%。第一套利率为5.39%，第二套利率为5.88%。改革前后，第一套房和第二套房的差异分别为0.01%和0.02%。许多研究机构已经证实了上述信息的真实性，但尚未发布官方公告。
诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英告诉Renmin.com，在北京新政下，第一和第二套住房贷款的利率都高于以前的利率。这表明，即使在新的抵押贷款利率下，房地产市场的监管仍然是严格的，不会放松。
新的抵押贷款政策对购房者几乎没有影响，而且会因城市而异
《公告》第四条规定，中国人民银行省级分行应根据“城市政策”原则和当地房地产市场的变化，确定本辖区内第一、二次商业个人住房贷款利率下限。
对此，郭进证券发布了一份研究报告称，对于首笔抵押贷款原利率被贴现的城市，如上海，首笔抵押贷款利率为95%，按五年期及以上计算为4.655%。在加息点下限为0的情况下，利率实际上至少上升19.5个基点，如果加息点下限大于0，利率实际上上升得更大。
然而，对于第一批抵押贷款利率上升的城市来说，例如，北京已经上升了10%，达到5.39%。由于利率限制较低，预计银行不会降低实际贷款利率。因此，实际利率不会有太大影响，只有少数高质量的客户会享受到较低利率限制带来的折扣。
一名银行员工告诉Renmin.com房地产，抵押贷款利率正式与LPR挂钩，这意味着个人住房贷款的定价基准也需要从贷款基准利率转换到LPR，反映出更加明显的市场化特征。
可以看出，LPR的下限会因城市而异，还会受到三大调整因素的制约:住房贷款利率下限、当地LPR下限和银行的浮动点。
业内人士认为，LPR新按揭政策与置业人士之间的关系应辩证看待。新的抵押贷款政策不会对新需要的购房者产生很大影响，但会对二手房购房者产生很大影响。
「最终计算所得的利率可能会轻微提高，但不会对置业人士的利率造成太大负担。」严跃进强调，近期相关购房者的重点应该是关注银行贷款额度和降价促销金、九、银。
